Jak zmienić nieudolnego zarządcę budynku?

Niepodłączona kanalizacja, niepomalowana klatka, ciemności na schodach - czas zmienić firmę administrującą budynkiem.

Każda wspólnota mieszkaniowa musi mieć swoją reprezentację prawną. Jest nią zarząd. Jeśli właściciele chcą tworzyć go sami muszą wybrać spośród siebie ludzi, którzy będą zajmować się na co dzień sprawami wspólnoty. Taki zarząd może też nająć do administratora, na którego barki zrzuca taki zakres obowiązków, na jaki sam się zdecyduje.

Najczęściej jednak wspólnota decyduje się na zarząd powierzony - czyli wynajmuje firmę zarządzającą, która w jego imieniu zajmuje się wszystkimi sprawami wspólnoty. Ich zakres jest wyznaczony w ustawie o własności lokali, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ze wspólnotą mieszkaniową.


Żeby zmienić zarządcę, trzeba zebrania.

Jeśli wspólnota nie jest zadowolona ze swojego reprezentanta, może go zmienić. Najczęściej dzieje się to wtedy, gdy firma nie reaguje na informacje o awariach i zaniedbaniach. Zdarzają się też sytuacje, ze zarządca nie podejmuje się strategicznych zadań - jak np. organizacja funduszu remontowego.

By zmienić zarządcę potrzebne jest nadzwyczajne zebranie wspólnoty. Do jego powołania konieczny jest wniosek podpisany przez właścicieli posiadających 10 proc. udziałów w nieruchomości.

Zarządca, którego chcemy odwołać, nie może nie zgodzić się na zwołanie takiego zebrania. Jednak często zdarza się tak, że stara się on uniknąć tej przykrej dla niego sytuacji. By zarządca nie uniknął zwołania zebrania, wykorzystując naszą niewiedzę, trzeba:

  • złożyć wniosek podpisany przez właścicieli posiadających 10 proc. udziałów
  • zaznaczyć w nim dokładny termin i godzinę spotkania, by zarządca nie odwlekał spotkania w czasie.
  • dołączyć projekt uchwały zmieniającej zarządcę i krótki porządek obrad (wybranie przewodniczącego zebrania, dyskusja nad uchwałą o odwołaniu zarządcy, głosowanie uchwały o odwołaniu zarządcy).
  • w terminie nie późniejszym niż siedem dni przed zebraniem poinformować o nim wszystkich współwłaścicieli.
  • zaprosić na spotkanie notariusza, który poświadczy odwołanie zarządcy

Kiedy stary zarządca się sprzeciwia

Często zdarza się jednak tak, że odwoływany zarządca robi wszystko, by uniemożliwić nam jego odwołanie i po prostu wbrew prawu nie zwołuje zebrania. Wspólnota może wtedy sama zorganizować takie spotkanie i zaprosić na nie zarządcę. - Część notariusz nie chce wtedy zgodzić się na poświadczanie takiej niezależnej od zarządcy formy jego odwołania,. Ale równie dużo prawników przychodzi na zebranie, na które zaprasza ich wspólnota, a nie zarządca - mówi Seweryn Chwałek, zarządca i redaktor czasopisma Wspólnota Mieszkaniowa.

Jeśli współudziałowcem budynku jest deweloper, wspólnota może ustalić, że jeden właściciel ma jeden głos. Nawet gdy deweloper ma więcej niż 50 proc. własności, nie może zablokować takiej decyzji.Jeśli uda się odwołać zarządcę bez jego udziału, to zazwyczaj banki, w których znajdują się konta wspólnoty, decydują się na przekazanie ich nowej firmie zarządzającej.

Na zebraniu odwołującym jednego zarządcę nie można nie powoływać następnego, ale wtedy należy wybrać zarząd spośród mieszkańców wspólnoty. Musi on zająć się np. wyborem kolejnej firmy albo odzyskaniem pieniędzy od starej. Poza tym dobrze jest korzystać z pomocy firmy, którą wybraliśmy na nowego zarządcę, bo może to być testem jej skuteczności. Nowy zarządca powinien asystować nam w przygotowaniu wszystkich potrzebnych pism, a także pojawić się na zebraniu, na którym będziemy odwoływać starego zarządcę.


Zebranie - co na nim?

Jeśli stara firma nie wykazuje już żadnej inicjatywy i nie chce prowadzić zebrania, na którym się ją odwołuje, na spotkaniu trzeba pamiętać o kilku rzeczach.

  • osoby inicjujące zebranie muszą zaproponować kandydata na przewodniczącego zebrania, którego funkcja jest głosowana przez wspólnotę (można też dobrać protokolanta)
  • przewodniczący, zgodnie z porządkiem obrad, zaczyna dyskusję nad uchwałą odwołująca starego zarządcę i powołującą nowego. Inicjuje też jej głosowanie Potrzeba większości, by ją przegłosować.
  • należy sporządzić protokół

Po takim zebraniu nieruchomością wspólnoty zarządza nowa firma. Przy jej wyborze warto zajrzeć na odpowiednie fora internetowe. Zazwyczaj internauci komentują tam negatywne zachowania różnych firm.
- Gdy już uda się wybrać kilku kandydatów bardzo dobrze jest wybrać się na osiedla przez nich zarządzane, by w rozmowie z mieszkańcami poznać sposób pracy zarządcy - radzi Seweryn Chwałek.


Zarządca sądowy

Gdy dochodzi do sytuacji, że zarządca, którego chcemy odwołać nie respektuje prawa, sprawę można oddać do sądu. Powoływany jest wtedy zarządca sadowy. Nim jednak do tego dojdzie, sąd miesiącami bada sprawę.


Federacja zarządców

O pomoc można się tez zwrócić do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, Polskiej Federacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości oraz Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości.



Źródło: money.pl (z dnia 13/06/2012)

wstecz